房地产难现量价齐升 金九银十或成“泡影”

　　2010年第三季度，地产行业新盘推出量较上半年出现巨幅增长。数据显示，北京9月计划开盘的普宅项目共46个。相比新政后的5至8月四个月的21个、27个、27个、18个预售入市项目数量，均有非常明显的上涨。预计9月、10月两个月将有大约80个新盘入市。随着新盘推出的增长，8月最后一周，地产成交量与价格出现双双上涨。市场预期突然转好，普遍认为随着金九银十传统销售旺季的到来，地产行业将走出低谷，迎来新一轮的增长。

　　我们分析认为，随着大量新盘推出，政策又处于相对平静期，消费者购房欲望将有所回暖，使得9月成交量有望回升。另外，由于调控因素，地产行业成交量已经处于历史低位，基数较小，相同的绝对数值，其环比增幅也会出现放大作用。因此从环比的角度看，增幅将有所放大。但其绝对数值，较2009年同期，还有相当的差距。

　　预期9月住宅成交量有所回暖

　　从重点城市的成交面积变化情况，成交量环比上升的时间只出现一周，时间较短。另外，由于周度数据变化较快，其波动性较大，因此还不能判断趋势已经出现。另外，从绝对数量上来看，成交量较2009年还有一定的差距。尤其2009年下半年，地产行业一个成交高峰，基数较高。因此2010年同期，环比虽然有所变化，但同比却出现放缓甚至下跌的态势。因此，就算9月、10月成交量有所回升，全年的成交情况与去年相比，也并不十分乐观。

　　从成交均价来看，依然维持高位震荡的格局。但值得指出的是，9月、10月随着新开盘数量的大幅增加，相当数量的地产开发商在开盘价方面给出一定优惠，比预期开盘价要有所降低。随着成交量的逐步回暖，新盘价格有可能向预期开盘价回归，而价格指数是以实际开盘价格计入指数的，所以从指数上来看，新盘的价格是在上升的。但是由于我国库存楼盘占有量还比较大，这部分开盘价格已经确定，其在指数上的表现有可能下行。所以从总体来看，价格指数的快速上扬很难出现，预计9月、10月价格保持高位震荡的可能性较大。

　　金九银十难获数据支撑

　　地产竣工面积在每年6月为较高峰，而每年的9、10、11月达到全年的最高峰。而新开工面积在上半年处于最旺季节。我国楼盘多为预售，根据我国总体预售制度，以楼盘建设三层为标准，从开工到预售的时间周期约为3个月算，新盘销售金额会在下半年有所放量。另外，有部分楼盘是在竣工后才进入实际销售，因此地产行业整体的销售特点是前低后高。但下半年销售量与上半年销售量的实际差距，以及9月、10月是否会有集中释放的特点，还要从具体的销售数据，以及占比情况来分析。

　　通过对十年平均数据的对比，我们可以看出：8、9、10月住宅成交面积占全年比重为12%、11%和11%，与6、7、11月基本持平，与2-5月相差2个百分点左右，差距并不是很大。销售量在下半年也较为平均，并没有在9、10月集中释放。另外，10年来，我国经历两次地产调控，在这两个特殊年份里，也基本维持了前低后高的销售特点。另外，通过销售面积和销售额的对比，发现在调控的年份里，下半年销售量环比有所上升(或保持较高水平)的同时，往往伴随着销售金额的增速放缓(或逐步下降)。因此，传统意义上的金九银十，在数据上得不到支撑，其销售量并没有集中释放的现象出现，群体理解上存有误区。另外，即使在2010年第三季度新盘推出量大幅增加，两个月的销售旺季，也无法改变全年销售总量同比增速放缓甚至下降的事实。

　　量价齐升趋势很难出现

　　从前几次地产调控与我国宏观经济的对比来看，我国房地产市场的重大调控均与宏观政策的变动高度相关，而引起政策变化的因素往往与宏观经济有紧密关系。也就是说，政策通过调控楼市，间接调控了投资与消费的总量，从而实现宏观经济保持稳定的目标。反过来说，因为其相关的行业较多，且处于投资和消费两大领域之间，每当宏观经济发生变化时，房地产又是最先反应的。从宏观经济的情况来看，2010年-2011年，我国货币政策都以适度收缩为主要方向。在这个大前提下，地产行业调控不会出现突然的转向。

　　由于地产调控政策压力巨大，成交量持续回升的前提是房价依然震荡，或者出现适度下跌。假如房价出现普遍上涨，预期调控不会出现新的政策，但是执行力度将更加严格，从而使得成交量再次萎缩，房价没有上涨动力。开发商资金压力进一步紧张，地产行业价涨量跌的局面将更加难以维系。因此在政策压力面前，地产行业量价持续双升的局面很难出现。 （西南证券 肖剑）