供求逆转
调控之下,大量投资性购房需求退出市场,与此同时,刚性自住需求也延迟释放。这就在短期内造成了楼市供大于求的局面。
据亚豪机构统计数据显示,6月份中上旬(截至20日),北京共成交期房住宅2626套,成交面积为24.9万平方米,除去保障性住房,实际成交的期房商品住宅为1482套,成交面积为17万平方米,环比5月同期,期房住宅成交套数下降41.8%,实际成交的期房商品住宅套数下降40.7%。
另据统计,截至6月20日晚,6月北京取得商品房预售证期房住宅项目共有8个,合计提供2546套商品住宅,新增商品住宅面积27.68万平方米,分别是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。
从单日成交量来看,6月份实际成交的期房商品住宅仅有4天超过100套,最低2日的日成交量仅有30套,这对于北京在售的近200个楼盘来说,成交低迷之势可见一斑。
截至6月22日,北京市可售期房套数为11.24万套,可售房屋面积为144.88万平方米;其中住宅套数为5.87万套,可售住宅面积760.89万平方米。
亚豪机构任启鑫认为,从存量房源看,目前北京市场的供需比超过8比1,说明供应量出现较明显的过剩。任启鑫分析,一方面是成交量的大幅下挫,另一方面是房企开发热情相对高涨,而根据北京市建委的预售管理规定,入市项目须一次性推出全部取证房源,从而导致近期楼市量增价缩。此外,新增房源户型呈现出明显的缩减态势,比如首开智慧社、润枫欣尚的套均供应面积都在70平方米以下,相应套数增加,供过于求的态势更为明显。
资金吃紧
“今年,总公司给我们的销售任务是30亿元,但上半年仅完成35%。下半年的压力很大。”一家大型地产公司北京区域的销售总监坦言。
业内人士指出,房地产企业的运营资金中,超过三成来自商品房预售款,销售低迷将直接导致房企资金链趋紧。今年以来,房地产开发企业的资金来源增速持续回落。其中,定金及预收款回落明显。
21世纪不动产分析师认为,在销售回笼资金严重受阻的情况下,开发商的资金链条将不会顺畅。今后,开发商资金吃紧将是一种常态。尤其是前两年储备土地较多、新项目开发和销售受阻的房企以及负外债的上市公司,可能会面临着资金链断裂的危机。
中国指数研究院最新报告显示,今年5月以来,中华企业、世茂股份等10余家房地产上市公司公布了其信托融资计划,总融资规模逾50亿元,以期能缓解资金压力。
今年以来,绿城中国等房企在高负债率的情况下继续拿地,销售放缓后,这些公司可能再度面临财务困境。“2010年一季度拍得的土地中,部分需要一年之内缴清土地价款,这意味着,高价拿地的房企在下半年面临的资金压力非常大。”
以绿城中国为例,2009年公司456亿元的地价款中,已支付200亿元左右,2010年仍有230多亿元尚未付清。2010年,公司又购买一批土地,地价款为90亿元左右。另外,绿城今年的在建项目达102个,在建面积超过1200万平方米,新开工面积将超过800万平方米。
一位证券分析师指出,根据绿城2009年年报,公司持有的现金可以偿付短期债务,但由于该集团项目多布局在华东地区,销售回款受到房地产新政的影响较大,而公司在银行信贷获取方面没有明显优势,因此在2010年下半年公司的财务状况有恶化的可能。(林喆)
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