世茂：半年业绩升 负债降 后势强劲利润率趋升
“上半年卖的非常好。” 近日世茂房地产半年业绩发布会上，集团董事局副主席兼执行董事许世坛这样形容上半年销售业绩。按照半年业绩报告披露的信息，许世坛有充分的理由表示“满意”。此外，种种迹象显示，世茂“大卖”同时完成了另一些重大举措、轻装上阵，世茂正剑指创立二十多年来的发展新高度。
业绩提升，降低负债率年度目标提前完成
8月27日，世茂房地产(股份代号：HK813)在香港发布2012年半年业绩报告。报告显示，上半年世茂营业额达人民币136.9亿元，较2011年同期上升12.4%。实现毛利47.12亿元，毛利率34.4%，上半年公司加速周转、提高现金回笼策略效果达到，负债率由2011年底的81.7%大降至2012年中的68.3 %。
对于上半年销售情况，许世坛介绍，在市场成交不稳的情况下，集团内部对销售结构以及销售策略作出了一定的调整。据了解，新年伊始，基于对今年行业形势的准确判断和对市场需求的准确把握，世茂迅速启动对库存的集中去化，以及新品优化和推售。2011年末，世茂库存量较多，而且大户型占相当大的比例，有些户型并不创新。集中去化营销迅速收获实效，一方面，实现销售业绩的迅速增长，行业内率先抢占市场先机；同时，存货集中去化使世茂腾出空间，快速导入新项目新产品。
分析师指出，针对存货采取优惠措施集中去化是上半年均价、毛利率均有轻微下降的原因。报告显示，世茂平均入账销售价格从2011年上半年每平米12,803元下降至2012年上半年每平米10,045 元，同时，经营利润也微降3.4%。另一方面，与其他房企针对期房产品降价不同，世茂对库存现房的消化能当年入账结算，不会对后续业绩数据产生影响。因此，世茂下半年可以卸下包袱轻装上阵，销售价格、利润水平有望稳固提升。
另一个重要目标降低负债率也顺利实现。2011年底，世茂负债率81.7%，略高于行业平均水平。2012年初，世茂将降低负债率作为重要目标，提出年内降至七成以下。世茂为此采取了严格的措施，除了加快销售回款，将销售收入及现金流纳入业绩综合排名考核体系。系列措施迅速取得成效，半年总销售及其他回收资金180.9 亿元，负债率降到68.3%。至此，降低负债目标半年即提前完成。
供应充沛产品优化，下半年利润率预计提升
下半年能否持续上半年的亮丽业绩，这是目前市场对世茂的关注重点。
“我们有信心越做越好。” 许世坛接受媒体提问时如此展望下半年。他表示，面对下半年逐渐复苏的市场，世茂集团更要放稳脚步，坚持精耕细作的管理系统，全方位、全周期的客户服务，并不断改善和创新产品结构，以谋求长期的可持续发展。
半年报告显示，世茂工程及开发进度完成预期，下半年可售货源充沛。2012年上半年集团竣工的总楼面面积约为99万平方米，各地项目工程完成情况良好，新增已开工面积约255万平方米。下半年，世茂将可推出约220万平方米的可售面积，连同2012年6月30日134万平方米的可售面积存货，下半年可供出售面积约354万平方米。
据悉，世茂正以产品为重点采取一系列措施，这包括产品结构优化和质量提升，使产品结构更趋合理更顺应市场需求；产品研发部门与项目配合，陆续推动项目展示区体验动线改造；加强成本管控，“精打细算每一分钱” ；设计及不断地推出领先市场的创新产品。
就在此前，大连御龙海湾今年推出100至700平米面积跨度的全线别墅产品，帮助其收获热销成绩，截止8月热销10亿，该项目还将在下半年再推出迷你型度假别墅新品。诸如南京世茂滨江优化规划后推出低密度产品，成都玉锦湾将产品线增加到LOFT公寓、高层豪宅、低密度江景洋房、观景写字楼等全线产品，沈阳世茂五里河推出120平米两居与150平米四居新品观景房，这些新品入市均对今年业绩上升提到重要作用。
随各种产品改善措施实施，品质、议价力提升趋势正在显现。世茂预计，随着市场逐步趋于稳定，以及九、十月份陆续推出更多位置较好、户型优化的新项目，公司九、十月份的平均售价会有所反弹，利润率会有效提升。
董事局主席许荣茂先生表示，下半年销售额将与上半年持平。业内人士预计，世茂2012年签约销售额有望达到400亿规模，将创造新的记录。
旅游地产热销60亿、“旅居”开发模式渐清晰
作为世茂版图中“四架马车”之一，世茂旅游地产也宣布重大战略。在日前“世茂集团旅游地产战略发布会”上，世茂集团首次全面发布其旅游地产新战略。世茂集团助理总裁兼营销中心总经理蔡雪梅表示，将从上海佘山项目开始，在旅游地产领域率先打造“亲子旅居梦工厂”，这是首个以孩子为中心打造的旅游地产综合开发项目。
当日，世茂明确提出世茂“旅居”地产模式。“旅居”模式中，酒店、MALL、儿童乐园等全功能型休闲、商业等设施成为必备模块甚至是主角。实现住宅为主导、休闲度假配套为被动点缀，向休闲度假商务功能为核心、住宅为必备配套的转变和升级，从短期的度假屋向长期的宜居居所转变。
有分析指出，世茂旅居模式有望围绕旅游度假形成特色产业集群，旅游、酒店、商业、会展、办公等将成为城市生存发展的基础产业，提供大量就业，提升政府财政收入，带动居民财富水平提高和城市发展繁荣，最终使旅游休闲度假胜地成为可持续、健康发展的新城。世茂旅游地产正抢先进入房地产开发的新“蓝海”。
实际上，世茂集团数年前已开始在旅游地产领域动作频仍。世茂已在大连、烟台、武汉、上海、福州、海南等地提前布局，拥有了大量优质土地。其中，大连御龙海湾、晋江“世茂御龙湾”、武汉“龙湾”已成为世茂旅游地产矩阵的旗舰。
大连世茂“御龙海湾”总规划面积近20平方公里，将建设室内主题游乐场、“迪拜式”超七星级国际酒店、商业中心、伴山高尔夫等82项顶级配套，该项目集合了世茂集团住宅、商业、旅游设施、产业集群“四驾马车”的优势资源，是个典型的旅游地产复合开发项目。目前御龙海湾项目在售双拼、联排别墅等各类住宅产品，经过产品优化、改善销售创造持续热销局面，到8月份，已累计签约销售10亿。另一个重点项目晋江“世茂御龙湾”位于制造业重地福建晋江的核心板块，总占地2000亩，世茂集团与晋江市政府共同开发。世茂利用其中1000亩挖掘60万平米人工大湖，以晋江特色文化为主题，规划大面积湖滨景观旅游步行区及生态公园，并环湖建设中小学、商业、五星级酒店、高层住宅、生态别墅等城市综合体。该项目也取得迅速进展，半年即签约销售逾20亿，并成为集团业绩冠军。
目前，世茂旅游地产板块下辖闽侯、晋江、烟台、武汉蔡甸、大连金州等多个项目，已成为世茂重要的业务板块。据悉，到8月份，世茂旅游地产已签约销售达60亿。业内人士分析，按其目前的增长速度，今年世茂旅游地产有望实现销售逾百亿。
按世茂此前已公布的发展战略，住宅、商业、旅游设施、产业集群将是其四大业务发展方向，称为“四驾马车”。至此，旅游地产销售即将跨越百亿，已经成为集团业绩的重要贡献之一。
全面调整、后力强劲
谈及集团未来策略及前景时，尽管许荣茂先生只是表示2012年下半年将致力销售额与上半年持平。不过，实际业绩还是大致勾画出世茂可能的发展走势。
目前，世茂土地储备3880万平方米，位于中国房地产土地储备排名前列，足以满足3-5年的发展。在中报发布会上，世茂表示下半年还将增加一些新的土地项目，为公司后续发展提供有力地支持和保障。
许世坛表示，按照目前每年销售额30%左右的增长速度，三年后世茂可达到一千亿规模，但能否做到30%的增速，还要视乎市场等方面的因素。实际上，世茂未来三到五年的发展，已经被确定要走一条“低风险的高速发展” 路径。
此前，世茂八大区管理结构调整、集中二三线城市的发展战略、设立产品研发中心谋求前瞻性产品研发等等措施已经公开，世茂正为此进行跨越战略、产品、管理等全方面的变革。
许世坛透露，世茂集团正联手世界五百强企业共同打造“双塔1000”管理平台，希望借助IT系统的重新建立，进行业务流程再造、管理创新、资源整合等，支撑集团两至三年内使年销售额达到千亿规模。
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